Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν από επένδυση σε παραθαλάσσιο ακίνητο
Δημήτριος Σκαφτούρος
Τα παραθαλάσσια ακίνητα έχουν αυξημένη εμπορική και επενδυτική αξία, αλλά και αυξημένο πολεοδομικό κίνδυνο. Η γειτνίαση με τον αιγιαλό και την παραλία επηρεάζει τη δυνατότητα δόμησης, τη θέση του κτιρίου, τις χρήσεις, τις αποστάσεις, τις εγκρίσεις και την ίδια την έκταση που μπορεί να θεωρηθεί αξιοποιήσιμη. Η αγορά ή μίσθωση παραθαλάσσιου ακινήτου χωρίς προηγούμενο έλεγχο αιγιαλού μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρές δυσκολίες, ακόμη και αν το ακίνητο φαίνεται κατάλληλο στο έδαφος.
Το πρώτο πρακτικό ζήτημα είναι αν έχουν καθοριστεί γραμμές αιγιαλού, παραλίας ή παλαιού αιγιαλού. Η ύπαρξη καθορισμού πρέπει να ελέγχεται με επίσημα στοιχεία και όχι μόνο με βάση την απόσταση του ακινήτου από τη θάλασσα. Σε πολλές περιοχές, παλαιοί καθορισμοί, νεότερες πράξεις, εκκρεμείς διαδικασίες ή φυσικές μεταβολές της ακτογραμμής δημιουργούν σύνθετη εικόνα. Το τοπογραφικό πρέπει να αποτυπώνει καθαρά τις γραμμές και τη σχέση τους με το ακίνητο.
Η γραμμή αιγιαλού μπορεί να περιορίσει δραστικά την πραγματική έκταση αξιοποίησης. Τμήματα που βρίσκονται εντός ζώνης αιγιαλού ή παραλίας δεν αντιμετωπίζονται ως κοινό ιδιωτικό έδαφος για οικοδομική εκμετάλλευση. Αν ο αγοραστής υπολογίζει την αξία με βάση το συνολικό εμβαδόν, χωρίς να αφαιρεί τις δεσμευμένες ζώνες, μπορεί να υπερεκτιμήσει το ακίνητο.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η ύπαρξη παλαιών κατασκευών. Σε παραθαλάσσιες περιοχές συχνά υπάρχουν κτίσματα, περιφράξεις, πλατώματα, σκάλες ή διαμορφώσεις που έχουν κατασκευαστεί σε παλαιότερες περιόδους. Η φυσική ύπαρξη κατασκευής δεν σημαίνει ότι η κατασκευή είναι νόμιμη ή ότι μπορεί να επεκταθεί, να ανακαινιστεί ή να αλλάξει χρήση. Πριν από οποιαδήποτε επένδυση πρέπει να ελέγχεται η άδεια, η θέση της κατασκευής σε σχέση με τις γραμμές και τυχόν πράξεις τακτοποίησης ή εξαίρεσης.
Στις τουριστικές και επαγγελματικές χρήσεις, το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο. Η πρόσβαση στην παραλία, η τοποθέτηση εξοπλισμού, οι διαμορφώσεις, οι προσωρινές κατασκευές και η λειτουργία καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος μπορεί να απαιτούν πρόσθετες εγκρίσεις και να υπάγονται σε περιορισμούς κοινόχρηστου χώρου. Η επιχειρηματική αξιοποίηση δεν πρέπει να συγχέεται με την ιδιοκτησιακή κατοχή του ακινήτου.
Η ασφαλής πρακτική είναι πριν από κάθε συναλλαγή ή άδεια σε παραθαλάσσιο ακίνητο να γίνεται πλήρης πολεοδομικός και διοικητικός έλεγχος. Πρέπει να ελέγχονται γραμμές αιγιαλού και παραλίας, τίτλοι, τοπογραφικό, οικοδομικές άδειες, υφιστάμενες κατασκευές, χρήσεις, ειδικά καθεστώτα προστασίας και δυνατότητα πρόσβασης. Στα παραθαλάσσια ακίνητα, η θέα και η θέση δεν αρκούν. Η πραγματική αξία βρίσκεται στο τι μπορεί να αξιοποιηθεί νόμιμα.
Ο Δημήτριος Σκαφτούρος είναι Δικηγόρος Παρά Πρωτοδίκαις
Πηγή: lawspot.gr